Вопрос: На аукционе по продаже объектов, проводимом областным территориальным Фондом государственного имущества, приобретено незавершенное строительством встроено-пристроенное здание детской поликлиники (помещение является цокольным этажом жилого дома). Жилой дом, цокольный этаж которого (встроено-пристроенное здание) являлся предметом сделки, сдан в эксплуатацию. Решение о консервации недостроенной его части (встроено-пристроенного здания) отсутствует. Подлежит ли указанная сделка, совершенная на аукционе, государственной регистрации?

ВОПРОС: На аукционе по продаже объектов, проводимом областным территориальным Фондом государственного имущества, приобретено незавершенное строительством встроено-пристроенное здание детской поликлиники (помещение является цокольным этажом жилого дома).

Согласно п.3 ст.220 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Статьей 44 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) установлено, что основанием для государственной регистрации создания недвижимого имущества является вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения).

Жилой дом, цокольный этаж которого (встроено-пристроенное здание) являлся предметом сделки, сдан в эксплуатацию. Решение о консервации недостроенной его части (встроено-пристроенного здания) отсутствует.

Подлежит ли указанная сделка, совершенная на аукционе, государственной регистрации на основании ст.44 Закона, если считать, что в результате принятого облисполкомом решения о продаже на аукционе незавершенного строительством здания произошло вычленение изолированного помещения из капитального строения, либо же в данном случае должен применяться п.3 ст.220 ГК, не предусматривающий государственную регистрацию сделки по купле-продаже строительных материалов?

ОТВЕТ: На сегодняшний день является типичной ситуация, когда у приобретателей такого вида имущества, как незаконсервированное незавершенное строение, возникают вопросы о формах и порядке дальнейших действий по приданию приобретенному имуществу статуса недвижимого имущества. В вышеизложенной ситуации у приобретателя возник вопрос о возможности регистрации сделки с незаконсервированным незавершенным строением как сделки по приобретению изолированного помещения, вычлененного из капитального строения, т.е. сделки с недвижимым имуществом.

В соответствии с п.3.8 Строительных норм Республики Беларусь «Приемка законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных приказом Минстройархитектуры РБ от 26.12.2000 № 596, допускается приемка в эксплуатацию жилых домов без завершения строительных работ во встроенных и пристроенных помещениях, если это предусмотрено проектной документацией, при условии возведения несущих ограждающих конструкций по указанным помещениям, обеспечения достаточного сопротивления теплопередаче наружных ограждающих конструкций жилого дома в местах примыкания встроенных и пристроенных помещений и безопасных условий для эксплуатации сданного жилого дома. Приемка в эксплуатацию предприятий и учреждений, указанных в п.3.8 настоящих норм, размещенных во встроенных и пристроенных помещениях, должна производиться соответствующими приемочными комиссиями по отдельному акту.

На основании данной нормы застройщик сдает многоквартирный жилой дом в эксплуатацию и регистрирует создание капитального строения. При этом в техническом паспорте жилого дома как капитального строения не содержится описания незавершенного строительством встроено-пристроенного помещения.

Вычленение изолированного помещения из капитального строения является самостоятельным основанием регистрации создания недвижимого имущества. В соответствии со ст.44 Закона основаниями для государственной регистрации создания недвижимого имущества являются, в частности:

- строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения;

- вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения).

В соответствии со ст.52 Закона вычленение осуществляется на основании решения собственника капитального строения.

Однако решение о продаже незавершенного строительством незаконсервированного помещения не является равнозначным решению о вычленении этого помещения из капитального строения, так как создать и зарегистрировать изолированное помещение как самостоятельный объект недвижимого имущества путем его вычленения из капитального строения можно только после государственной регистрации создания капитального строения (п.2 ст.10 Закона), а также в том случае, если изолированное помещение является внутренней пространственной частью капитального строения, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

До тех пор пока встроено-пристроенное помещение не сдано в эксплуатацию в едином государственном регистре недвижимого имущества нет описания этого помещения ни в качестве части капитального строения, ни как изолированного помещения.

Таким образом, незавершенное строительством встроено-пристроенное помещение будет являться объектом недвижимости только после регистрации его создания по основанию, предусмотренному ст.44 Закона, - в результате его строительства и сдачи в эксплуатацию.

Следовательно, только после регистрации создания встроено-пристроенного помещения сделки с ним будут квалифицироваться как сделки с недвижимым имуществом и, соответственно, будут подлежать государственной регистрации (п.4 ст.9 и п.3 ст.10 Закона).

Вышеизложенное еще раз подтверждает, что сделка по приобретению незавершенного строительством незаконсервированного помещения должна расцениваться как сделка по купле-продаже строительных материалов, не подлежащая государственной регистрации в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

31.01.2007 г.

Анастасия Карней, главный специалист отдела международных отношений

управления законодательства и международных отношений

Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь